不動產預告登記是指在簽訂不動產物權協議（例如買賣房屋合同）時，依照當事人之間的約定向相關登記機關申請辦理預告登記，之后未經權利人同意不得擅自處分該不動產，即便處分也不發生物權效力，這是為了保障當事人將來的物權實現問題。
一、不動產預告登記法律理解
預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
《民法典》（2021.1.1生效）第221條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
二、不動產的審核流程
（一）登記機關從房地產登記冊查明申請轉移登記的房地產權利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉移登記申請：
1.權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關部門同意的；
2.根據城市規劃，政府決定收回土地使用權的；
3.司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
5.權屬有爭議的；
6.法律、法規或市、區政府規定禁止轉讓的。
駁回登記申請，應自受理申請之日起在規定時間內書面通知申請人。
（二）從房地產登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況后，審查下列文件是否真實、齊全和有效：
1.身份證明；
2.《房地產證》或其他房地產權利證書；
3.抵押登記申請書是否按要求填寫；
4.抵押合同書是否符合有關法律、法規的規定。
經審核符合規定的予以核準登記，并通知抵押當事人。
（4）登記
（一）對核準抵押登記的，在房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應包括抵押人，抵押權人，抵押物名稱、面積、價值、抵押金額和抵押期限等內容。
（二）預購的房地產抵押時，應在買賣合同書上加蓋抵押專用章。
5.收費發證
（一）登記費的收取標準按國家或地方的有關規定執行。
（二）將已加蓋房地產抵押專用章的房地產權利證書在規定時間內退回抵押當事人(由抵押當事人憑回執、身份證明及交費憑證領取)。
6.立卷歸檔
按規定建立土地和房地產登記的檔案。
不動產預告登記的法律效力
不動產預告登記的法律效力為：在沒有征得預告登記人的同意，如果出賣人再次對該不動產進行處分，并不會產生物權效力。
根據2021年1月1日起生效的《民法典》第二百二十一條的規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
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【法律依據】：
《民法典》第二百二十一條的規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

法律效力不同、登記的程序不同、兩者的登記機關也可能不同。
1、法律效力不同：商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，備案登記的合同只具有債的效力；而預告登記能“產生凍結不動產登記簿的效力”，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力。債具有相對性，物權具有絕對性，因此備案登記的商品房買賣合同不能當然阻礙被強制執行，而預告登記可以。2、登記的程序不同：商品房登記備案制度由開發商向行政主管部門進行報備，具有強制性，是一種單方行為；商品房預告登記是買房人和開發商雙方行為，只有達成合意才可申請登記，是雙方行為，備案登記是預告登記的前置程序，因此履行預告登記手續是自愿性的。3、兩者的登記機關也可能不同：預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。
房屋預告登記的效力如何
1、權利保全效力。通過預告登記，使該債權以登記的方式記錄下來并予以公示，使那些與預告登記的請求權內容相同的任何不動產處分，皆為無效，實際上是保障請求權得以實現并發生所期待的物權效果。
2、順位保全效力。指實際發生預告登記的請求權所指向的物權變動時，依預告登記的順位記入登記。
3、破產保護效力。預告登記的請求權不但可以對抗不動產物權人，從而保障請求權人取得不動產物權，而且可以在不動產物權人陷入破產時，排斥其他債權人，從而實現請求權人指定的效果。
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【法律依據】：《不動產登記暫行條例》第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。