西安市物業服務收費管理辦法自2021年1月1日起執行，有效期5年。本辦法廢止了之前的《西安市物價局西安市住房保障和房屋管理局關于貫徹落實陜西省物業服務收費管理辦法的通知》等相關文件。第一章總則詳細闡述了制定本辦法的法律依據及目的，明確了本辦法適用范圍為西安市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。本辦法對物業服務收費進行了規范，包括物業服務費、停車服務費和其他服務費。對包干制和酬金制兩種計費方式進行了說明。包干制中，物業服務費用由業主支付固定金額，盈虧由企業承擔；酬金制中，物業服務費用由業主預付，企業提取酬金后，剩余資金用于物業服務。物業服務成本構成包括管理服務人員工資、設施設備維護費用、清潔衛生費用等。
實行政府指導價的住宅小區、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價，已成立業主大會的及其他服務費實行市場調節價。別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。物業服務收費按照統一政策、屬地管理原則，實行市、區(縣)分級管理。市、區(縣)人民政府制定具體工作由市、區(縣)發展改革部門、住房和城鄉建設部門負責，依據物業服務等級標準，綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力等因素制定。
實行政府指導價管理的住宅小區物業服務等級分為四個服務等級，按照高層、多層分別制定收費標準；實行政府指導價的物業管理區域內室內機動車停放場所類別分為一類、二類兩個類別。物業服務收費政府指導價標準為最高限價，物業服務企業與業主在政府指導價范圍內通過合同約定物業服務費和停車服務費具體標準。實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同約定。
本辦法規定了業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用，實行政府指導價的物業服務收費僅適用于包干制。包干制和酬金制分別闡述了費用構成、成本構成及管理方式。物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，不得單獨收取。
本辦法詳細規定了物業服務費和停車服務費的計費方式、計算方法、費用支付、使用范圍及特殊情況下費用減免等事宜。規定了住宅預售前建設單位選聘物業服務企業，確定物業服務等級、停車場類別以及物業服務費標準、停車服務費標準等內容，并在政府指導價范圍內與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。
本辦法進一步細化了物業服務收費的計費方式、計算方法、費用支付、使用范圍及特殊情況下費用減免等事宜。規定了業主的交費義務，明確了物業服務企業的行為規范與監督管理要求，包括明碼標價、公示服務內容、收費標準、計費方式、收費依據、優惠減免政策、投訴舉報電話以及屬地行業主管部門監督電話等信息。本辦法還規定了物業企業的責任義務，包括利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的收益歸屬全體業主所有等。
本辦法詳細規定了物業服務企業執行出入證(卡)管理的政策，為每戶業主首次免費配置不少于4張出入證(卡)，并規定了業主需要裝飾裝修房屋時與物業服務企業簽訂裝修管理服務協議的流程。本辦法還規定了業主應當按照合同約定按時足額交納物業服務費、停車服務費或其他服務費，不得拒絕交納。業主與使用人約定由使用人交納物業服務費等費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者使用人應當結清物業服務費等費用。
本辦法還詳細規定了自備供暖(冷)的小區，其采暖(冷)費的收取流程和要求。實行政府指導價管理的住宅小區，物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當按照物業服務指導標準和物業服務收費指導標準，在街道辦事處(鎮人民政府)的組織、指導和監督下，公開真實、完整、有效的相關信息，并與業主協商，經“參與表決雙過半業主”同意后，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。物業服務等級經物業項目所在區(縣)、開發區住房和城鄉建設部門認定后，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門。
本辦法最后對各級發展改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門的職責進行了明確，要求加強物業服務及收費行為的監督管理。市發展和改革委員會負責制定物業服務收費管理辦法和物業服務收費標準及其他有關政策規定。市住房和城鄉建設局負責制定物業管理服務相關政策規定。各級市場監督管理部門負責查處超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為。本辦法解釋權由市發展和改革委員會、市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局在各自職權范圍內負責。本辦法自2021年1月1日起實施，有效期5年，凡本辦法之前的有關規定與本辦法不符的，按本辦法執行。物業服務企業執行新的物業服務收費標準前，應當按照本辦法第三十三條的規定履行調價程序，在調價程序履行完畢前仍按原合同約定執行。

國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知
各省、自治區、直轄市計委(發展改革委)、物價局、建設廳、房地局：
為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，我們制定了《物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請按照執行。
發展改革委
建設部
二○○三年十一月十三日
物業服務收費管理辦法
第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
第七條物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3.物業管理區域清潔衛生費用；
4.物業管理區域綠化養護費用；
5.物業管理區域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業管理企業固定資產折舊；
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十四條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十二條各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，并報國家發展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條本辦法自2004年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費〔1996〕266號)同時廢止。

第一章　總則第一條　為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條　本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。第三條　市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
　　供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。第四條　區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。
　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。第二章　前期物業管理第五條　建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。
　　物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。第六條　業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。第七條　新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。
　　規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。第八條　建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
　　前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。
　　建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。第九條　建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
　　市房屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。第十條　業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：
　?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分資料；
　　（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；
　　（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
　?。ㄋ模┰O施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
　　（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　?。I主名冊；
　　（七）物業管理必需的其他資料。
　　全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。第三章　業主、業主大會與業主委員會第十一條　業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ɑ蛘咝薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則；
　　（二）選舉或者更換業主委員會委員；
　?。ㄈ┐_定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；
　　（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；
　　（五）籌集、管理和使用專項維修資金；
　　（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；
　　（七）申請分立或者合并物業管理區域；
　?。ò耍Q定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
　　決定第（五）、（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

物業管理辦法是依據相關法律法規制定的，旨在規范物業管理活動，保護各方權益的一套規章制度。以下是關于物業管理辦法的詳細解答：

目的與依據：

物業管理辦法的主要目的是規范物業管理活動，確保物業管理、使用、服務及其監管活動的有序進行。它依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律法規，并結合實際情況制定。

適用范圍：

物業管理辦法適用于成都市行政區域內的所有物業管理活動，包括住宅、商業、工業等各類物業。它涵蓋了物業的使用、服務、監管等多個方面，確保業主、物業服務企業和管理人的權益得到有效保護。

建筑區劃劃分：

對于新建的建設項目，特別是分期建設或由多個單位合作開發的，其共用的附屬設施設備將被劃分為一個建筑區劃。若項目內部已按規劃分為獨立院落或封閉區域，并明確了設施管理責任，這些區域可以單獨劃為獨立建筑區劃。

前期物業服務招標：

在項目分期開發的情況下，前期物業服務招標范圍應以整個建筑區劃為準。這有助于確保物業服務的連續性和一致性，提高物業服務的質量和效率。

業主大會與業主委員會：

若先期區域的物業滿足特定條件，業主大會的設立是必要的。業主委員會的委員人數將按各期房屋建筑面積比例確定，確保各期業主在業主委員會中的代表性。業主大會擁有對整個建筑區劃的物業管理事項的決策權，其議事規則可規定增補委員的程序。

權益保護：

物業管理辦法強調了對業主、物業服務企業和管理人權益的保護。它規定了各方在物業管理活動中的權利和義務，確保各方權益得到平等對待和有效維護。

綜上所述，物業管理辦法是物業管理領域的一套重要規章制度，它旨在規范物業管理活動，保護各方權益，確保物業管理、使用、服務及其監管活動的有序進行。