2012年7月1日起，《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第53號）正式開始實(shí)施，這一部法規(guī)對閑置土地的認(rèn)定和相關(guān)處置方式做了專門的規(guī)定，對于我聯(lián)社以國有建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）作為抵押擔(dān)保的信貸業(yè)務(wù)有著重要的指導(dǎo)意義，同時(shí)也對我聯(lián)社的信貸業(yè)務(wù)行為有很大的規(guī)范作用，在這里將從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行解讀:

一、相關(guān)概念的定義。

（一） 閑置土地：是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

這個(gè)概念告訴我們必須滿足下列三種情況之一，否則相關(guān)土地將被定性為閑置土地:

1.從開發(fā)時(shí)間上看，按照相關(guān)合同或者劃撥決定書的約定，在規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)期滿一年之內(nèi)必須開工。

2.從開發(fā)土地面積上看，開發(fā)的土地面積比須達(dá)到應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積的三分之一，且中止開發(fā)建設(shè)不得超過一年。

3.從開發(fā)投資金額看，已投資額比須達(dá)到總投資額百分之二十五，且中止開發(fā)建設(shè)不得超過一年。

(二) 動(dòng)工開發(fā)：依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

這個(gè)概念告我們應(yīng)注意幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):

1.必須依法取得“施工許可證”。

2.根據(jù)施工項(xiàng)目的規(guī)劃，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

(三) 已投資額、總投資額：均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

這個(gè)概念已經(jīng)很清楚地表明，不得把我們俗稱的土地出讓金相關(guān)稅費(fèi)等款項(xiàng)列入已投資額和總投資額，人為的夸大已投資額和總投資額。

二、閑置土地的成因和處置。

《閑置土地處置辦法》第八條對閑置土地的成因劃定了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即“是否屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲”。

（一）針對“屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲”的情況：

1. 具體表現(xiàn)情形。

（1）因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開發(fā)條件；

（2）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)；

（3）因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改；

（4）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā)；

（5）因軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)；

（6）政府、政府有關(guān)部門的其他行為。

因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

2. 處置方式。

依照《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，處置方式如下：

（1）延長動(dòng)工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長動(dòng)工開發(fā)期限最長不得超過一年；

（2）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；

（3）由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長不得超過兩年；

（4）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；

（5）置換土地。對已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；

（6）市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。

除前款第四項(xiàng)規(guī)定外，動(dòng)工開發(fā)時(shí)間按照新約定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。

符合本辦法第二條第二款規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。

（二）針對除“屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲”以外的情況，具體處置方式為：

1. 未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；

2. 未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

這里我們看到，對于非政府和政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置的方式相當(dāng)嚴(yán)厲，如果是未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后， 市、縣國土資源主管部門有權(quán)無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán) ，且自《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，到市、縣國土資源主管部門辦理國有 建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書 （《閑置土地處置辦法》第十七條）。如果銀行此時(shí)為抵押權(quán)人，將產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、《閑置土地處置辦法》的其他幾個(gè)重要規(guī)定。

（一） 第二十二條（第二款） ：因特殊情況，未約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時(shí)間為準(zhǔn)。

該條款主要是確定動(dòng)工開發(fā)日期的起始點(diǎn)，也是我們銀行人員審查材料的一個(gè)判斷依據(jù)。

（二） 第二十四條 ：國有建設(shè)用地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。

該條款著重針對存在惡意囤地、炒地的情形國有建設(shè)用地使用權(quán)人進(jìn)行限制，不光是新的用地申請不被受理， 被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記也不得辦理 ——在這種情況下作為抵押權(quán)人的銀行將直接面對抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 第二十五條 ：市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)將本行政區(qū)域內(nèi)的閑置土地信息按宗錄入土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)備案。閑置土地按照規(guī)定處置完畢后，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新該宗土地相關(guān)信息。閑置土地未按照規(guī)定備案的，不得采取本辦法第十二條規(guī)定的方式處置。

該條款強(qiáng)調(diào)了閑置土地的信息備案制度，如果未按照登記備案的，即便是“屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲”的情況，也不得按照《閑置土地處置辦法》的第十二條規(guī)定進(jìn)行處置。

四、銀行從業(yè)者的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。

房地產(chǎn)抵押作為銀行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的中一項(xiàng)最重要的擔(dān)保方式，一直以來備受風(fēng)險(xiǎn)管理者的青睞，房地產(chǎn)也依靠其本身自有的保值乃至增值性而成為擔(dān)保物的首選。而對房地產(chǎn)抵押的類型做進(jìn)一步分類，我們發(fā)現(xiàn)，以土地使用權(quán)的作為抵押的業(yè)務(wù)占據(jù)了相當(dāng)大的比重，而且涉及金額巨大，單筆業(yè)務(wù)中土地的評估價(jià)值基本上都在千萬元以上，因此一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能對我聯(lián)社造成極大的損失或耗費(fèi)巨額的處置成本。

從《辦法》不難看出，以土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保時(shí)，尤其要防范其成為閑置土地而帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。這里有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)須引起我們的注意：

（一）《辦法》第九條規(guī)定：“經(jīng)調(diào)查核實(shí)，符合本辦法第二條規(guī)定條件，構(gòu)成閑置土地的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》。”因此對閑置土地的定性，應(yīng)該以市、縣國土資源主管部門下達(dá)的《閑置土地認(rèn)定書》作為標(biāo)志。除此之外，我們只能將相關(guān)情況描述為“涉嫌構(gòu)成閑置土地”。

（二）在受理以土地使用權(quán)作為抵押的業(yè)務(wù)時(shí)，首先要判斷該土地是否“涉嫌構(gòu)成閑置土地”，主要從土地未動(dòng)工開發(fā)時(shí)間（是否滿一年）、土地已開發(fā)用地面積與應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積占比（是否達(dá)到三分之一）、土地開發(fā)已投資額與總投資額（是否達(dá)到百分之二十五）這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行判斷（參照《辦法》第二條）。

（三）動(dòng)工開發(fā)這一概念有著嚴(yán)格的定義，必須是在取得《施工許可證》的前提下，根據(jù)施工項(xiàng)目的規(guī)劃完成項(xiàng)目的地基施工（參照《辦法》第三十條）。

（四）已投資額、總投資額均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)（參照《辦法》第三十條）。

（五）對由 國有建設(shè)用的使用權(quán)人自身的原因造成的 閑置土地，如果是未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣國土資源主管部門有權(quán)無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

（六）銀行客戶經(jīng)理在受理以土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保的業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)收集國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、繳付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的發(fā)票等材料來判斷相關(guān)宗地是否涉嫌為閑置土地，對于涉嫌土地的使用權(quán)，出于風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮，不應(yīng)以其作為抵押擔(dān)保。

                                                                                                       2014年9月
附件：《閑置土地處置辦法》
中華人民共和國國土資源部令

第53號
《閑置土地處置辦法》已經(jīng)2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議修訂通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自2012年7月1日起施行。
 部 長 徐紹史

 二〇一二年六月一日
  閑置土地處置辦法
（1999年4月26日國土資源部第6次部長辦公會議通過，2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議修訂）

 

第一章 總 則

第一條  為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

第三條  閑置土地處置應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，遵循依法依規(guī)、促進(jìn)利用、保障權(quán)益、信息公開的原則。

第四條  市、縣國土資源主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的調(diào)查認(rèn)定和處置工作的組織實(shí)施。

上級國土資源主管部門對下級國土資源主管部門調(diào)查認(rèn)定和處置閑置土地工作進(jìn)行監(jiān)督管理。
第二章 調(diào)查和認(rèn)定

第五條  市、縣國土資源主管部門發(fā)現(xiàn)有涉嫌構(gòu)成本辦法第二條規(guī)定的閑置土地的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)開展調(diào)查核實(shí)，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到《閑置土地調(diào)查通知書》之日起三十日內(nèi)，按照要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關(guān)說明等材料。

第六條  《閑置土地調(diào)查通知書》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址；

（二）涉嫌閑置土地的基本情況；

（三）涉嫌閑置土地的事實(shí)和依據(jù)；

（四）調(diào)查的主要內(nèi)容及提交材料的期限；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)；

（六）其他需要調(diào)查的事項(xiàng)。

第七條  市、縣國土資源主管部門履行閑置土地調(diào)查職責(zé)，可以采取下列措施：

（一）詢問當(dāng)事人及其他證人；

（二）現(xiàn)場勘測、拍照、攝像；

（三）查閱、復(fù)制與被調(diào)查人有關(guān)的土地資料；

（四）要求被調(diào)查人就有關(guān)土地權(quán)利及使用問題作出說明。

第八條  有下列情形之一，屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，依照本辦法第十二條和第十三條規(guī)定處置：

（一）因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開發(fā)條件的；

（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的；

（三）因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的；

（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā)的；

（五）因軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)的；

（六）政府、政府有關(guān)部門的其他行為。

因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

第九條  經(jīng)調(diào)查核實(shí)，符合本辦法第二條規(guī)定條件，構(gòu)成閑置土地的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》。

第十條  《閑置土地認(rèn)定書》應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址；

（二）閑置土地的基本情況；

（三）認(rèn)定土地閑置的事實(shí)、依據(jù)；

（四）閑置原因及認(rèn)定結(jié)論；

（五）其他需要說明的事項(xiàng)。

第十一條  《閑置土地認(rèn)定書》下達(dá)后，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)通過門戶網(wǎng)站等形式向社會公開閑置土地的位置、國有建設(shè)用地使用權(quán)人名稱、閑置時(shí)間等信息；屬于政府或者政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致土地閑置的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)公開閑置原因，并書面告知有關(guān)政府或者政府部門。

上級國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯總下級國土資源主管部門上報(bào)的閑置土地信息，并在門戶網(wǎng)站上公開。

閑置土地在沒有處置完畢前，相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)長期公開。閑置土地處置完畢后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)撤銷相關(guān)信息。
第三章 處置和利用

第十二條  因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

（一）延長動(dòng)工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長動(dòng)工開發(fā)期限最長不得超過一年；

（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；

（三）由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長不得超過兩年；

（四）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；

（五）置換土地。對已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；

（六）市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。

除前款第四項(xiàng)規(guī)定外，動(dòng)工開發(fā)時(shí)間按照新約定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。

符合本辦法第二條第二款規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。

第十三條  市、縣國土資源主管部門與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商一致后，應(yīng)當(dāng)擬訂閑置土地處置方案，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，市、縣國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知相關(guān)抵押權(quán)人。

第十四條  除本辦法第八條規(guī)定情形外，閑置土地按照下列方式處理：

（一）未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；

（二）未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

第十五條  市、縣國土資源主管部門在依照本辦法第十四條規(guī)定作出征繳土地閑置費(fèi)、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定前，應(yīng)當(dāng)書面告知國有建設(shè)用地使用權(quán)人有申請聽證的權(quán)利。國有建設(shè)用地使用權(quán)人要求舉行聽證的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)依照《國土資源聽證規(guī)定》依法組織聽證。

第十六條  《征繳土地閑置費(fèi)決定書》和《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址；

（二）違反法律、法規(guī)或者規(guī)章的事實(shí)和證據(jù)；

（三）決定的種類和依據(jù)；

（四）決定的履行方式和期限；

（五）申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的途徑和期限；

（六）作出決定的行政機(jī)關(guān)名稱和作出決定的日期；

（七）其他需要說明的事項(xiàng)。

第十七條  國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自《征繳土地閑置費(fèi)決定書》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，按照規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；自《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，到市、縣國土資源主管部門辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人對《征繳土地閑置費(fèi)決定書》和《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第十八條  國有建設(shè)用地使用權(quán)人逾期不申請行政復(fù)議、不提起行政訴訟，也不履行相關(guān)義務(wù)的，市、縣國土資源主管部門可以采取下列措施：

（一）逾期不辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，不交回土地權(quán)利證書的，直接公告注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)登記和土地權(quán)利證書；

（二）申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十九條  對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以采取下列方式利用：

（一）依據(jù)國家土地供應(yīng)政策，確定新的國有建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)利用；

（二）納入政府土地儲備；

（三）對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設(shè)項(xiàng)目的，由市、縣國土資源主管部門委托有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或者個(gè)人組織恢復(fù)耕種。

第二十條  閑置土地依法處置后土地權(quán)屬和土地用途發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)地現(xiàn)狀在當(dāng)年土地變更調(diào)查中進(jìn)行變更，并依照有關(guān)規(guī)定辦理土地變更登記。
第四章 預(yù)防和監(jiān)管

第二十一條  市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰；

（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位；

（三）沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；

（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；

（五）具備動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件。

第二十二條  國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定。約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)時(shí)間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動(dòng)工開發(fā)所需相關(guān)手續(xù)的時(shí)限規(guī)定和實(shí)際情況，為動(dòng)工開發(fā)預(yù)留合理時(shí)間。

因特殊情況，未約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時(shí)間為準(zhǔn)。

第二十三條  國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，及時(shí)向市、縣國土資源主管部門報(bào)告項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、開發(fā)進(jìn)度、竣工等情況。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場設(shè)立建設(shè)項(xiàng)目公示牌，公布建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)單位、項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間和土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)等。

第二十四條  國有建設(shè) 用地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理被認(rèn) 定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。

第二十五條  市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)將本行政區(qū)域內(nèi)的閑置土地信息按宗錄入土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)備案。閑置土地按照規(guī)定處置完畢后，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新該宗土地相關(guān)信息。

閑置土地未按照規(guī)定備案的，不得采取本辦法第十二條規(guī)定的方式處置。

第二十六條  市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)將國有建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地的信息抄送金融監(jiān)管等部門。

第二十七條  省級以上國土資源主管部門可以根據(jù)情況，對閑置土地情況嚴(yán)重的地區(qū)，在土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)用地審批、土地供應(yīng)等方面采取限制新增加建設(shè)用地、促進(jìn)閑置土地開發(fā)利用的措施。
第五章 法律責(zé)任

第二十八條  市、縣國土資源主管部門未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開發(fā)條件的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十九條  縣級以上國土資源主管部門及其工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）違反本辦法第二十一條的規(guī)定供應(yīng)土地的；

（二）違反本辦法第二十四條的規(guī)定受理用地申請和辦理土地登記的；

（三）違反本辦法第二十五條的規(guī)定處置閑置土地的；

（四）不依法履行閑置土地監(jiān)督檢查職責(zé)，在閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守的。
第六章 附則

第三十條  本辦法中下列用語的含義：

動(dòng)工開發(fā)：依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

已投資額、總投資額：均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

第三十一條  集體所有建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認(rèn)定和處置，參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條  本辦法自2012年7月1日起施行。

1、調(diào)查認(rèn)定閑置土地按照以下的程序辦理：
(1)發(fā)現(xiàn)涉嫌構(gòu)成閑置土地的，應(yīng)該在三十日內(nèi)開展調(diào)查核實(shí)，向國有建設(shè)用地的使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》。國有建設(shè)用地使用權(quán)人在接到《閑置土地調(diào)查通知書》之日起三十日內(nèi)，按照要求提供土地開發(fā)的利用情況、閑置原因及相關(guān)說明等材料。
(2)履行閑置土地調(diào)查的職責(zé)，可以采取以下措施：詢問當(dāng)事人以及其他證人；現(xiàn)場勘測、拍照、攝像；查閱、復(fù)制與被調(diào)查人相關(guān)的土地資料；要求被調(diào)查人就有關(guān)土地權(quán)利及使用問題作出說明。
(3)經(jīng)調(diào)查核實(shí)，構(gòu)成閑置土地的，應(yīng)當(dāng)向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》，上報(bào)上級國土資源主管部門，并通過門戶網(wǎng)站等形式向社會公開閑置土地的有關(guān)信息；屬于政府或者政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致土地閑置的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)公開閑置原因，并書面告知有關(guān)政府或者政府部門。
2、經(jīng)依法調(diào)查認(rèn)定的閑置土地，區(qū)分以下兩種情況依法予以處置：
已動(dòng)工開發(fā)被認(rèn)定為土地閑置的或?qū)儆谡⒄嘘P(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲被認(rèn)定為土地閑置的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：
①延長動(dòng)工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長動(dòng)工開發(fā)期限最長不得超過一年；
②調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；
③由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長不得超過兩年；
④協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；
⑤置換土地。對已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；
⑥市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。
閑置土地的概念？
閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。
已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。
法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

2022年低效閑置土地處置辦法將低效閑置土地分為四類，明確了處置流程和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)了責(zé)任追究。實(shí)行差異化政策，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

2022年低效閑置土地處置辦法是為了加強(qiáng)對低效閑置土地的管理，規(guī)范土地使用行為，推進(jìn)土地資源高效利用而出臺的。該辦法將低效閑置土地分為四類：一是能夠挖潛利用的；二是適宜作為國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地的；三是適宜調(diào)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地的；四是真正無法利用的。針對不同類型的閑置土地，制定了不同的處置流程和標(biāo)準(zhǔn)，從而提高土地的利用效率。在低效閑置土地處置方面，該辦法加強(qiáng)了責(zé)任追究，要求相關(guān)職能部門要切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)，加大違法違規(guī)行為的查處力度，同時(shí)落實(shí)失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)同治理。此外，為保障農(nóng)民的合法權(quán)益，實(shí)行差異化政策，對于低效閑置土地處置所得款項(xiàng)的使用尤其要注意保障農(nóng)民的利益。

該辦法對于閑置時(shí)間的要求是多久？該辦法并沒有對于閑置時(shí)間做出明確規(guī)定，但是將低效閑置土地分為四類，對不同類型的土地制定了不同的處置流程和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對于部分可以挖潛利用的土地，還規(guī)定了有關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策，加大對于這些土地的開發(fā)利用力度。

2022年低效閑置土地處置辦法是為了規(guī)范土地使用行為，提高土地利用效率而制定的重要法規(guī)，對于低效閑置土地的分類組織處置提供了明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，落實(shí)責(zé)任，防范違法違規(guī)行為的發(fā)生。同時(shí)，為保障農(nóng)民的合法權(quán)益，實(shí)行差異化政策，并對于能夠挖潛利用的土地制定了一系列產(chǎn)業(yè)扶持政策，以推進(jìn)土地資源的高效利用。

【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國低效閑置土地處置辦法》第六條 低效閑置土地應(yīng)當(dāng)其土地質(zhì)量、市場價(jià)值、周邊用地環(huán)境和規(guī)劃狀況等情況，分類確定處置方案。低效閑置土地處置方案的制定，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理、公平公正，充分聽取社會各方面意見，增強(qiáng)社會參與度。