二手房買(mǎi)賣(mài)是指買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成合意，出賣(mài)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付合理對(duì)價(jià)的民事法律行為。

相對(duì)于一手房多為期房、周邊被套設(shè)施不完善等特點(diǎn)，二手房為現(xiàn)房、周邊設(shè)施相對(duì)完善等特點(diǎn)，對(duì)急需購(gòu)房的買(mǎi)房者更有吸引力。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，二手房的交易流程已形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的模式：

1.信息溝通階段

房屋的所有權(quán)人欲將自己的房屋出售，一般會(huì)委托中介掛牌出售，買(mǎi)房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、中介初步了解房屋信息，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的初步想法后，會(huì)通過(guò)中介聯(lián)系賣(mài)方了解房屋的具體信息，如房屋位置、整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況。

并通過(guò)實(shí)際看房，了解房屋周?chē)呐涮自O(shè)施，結(jié)構(gòu)布局，通風(fēng)采光、大體面積、是否出租、是否有戶口等實(shí)際狀況，可以的話還可以了解房屋出售的原因及房屋的經(jīng)歷。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查階段

買(mǎi)方在看完賣(mài)方提供的房產(chǎn)證并實(shí)際看房后，可以委托中介或與賣(mài)方協(xié)商去房管局調(diào)查房屋的登記信息，查證房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、抵押、查封等信息，進(jìn)一步核實(shí)房屋信息，降低房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)。

3、商議交易的相關(guān)信息

經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)查后，如果賣(mài)方提供的房屋信息合法，雙方在中介的參與下，可以就房屋的價(jià)款、付款時(shí)間和方式、解押時(shí)間和方式、交付、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)。

4、交定金并簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

買(mǎi)賣(mài)雙方，通過(guò)協(xié)商，就房屋交易的基本信息，如價(jià)款、付款、交付、過(guò)戶等信息達(dá)成一致意見(jiàn)后，可以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在簽合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查一下合同中對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的信息、房屋價(jià)款、付款時(shí)間和方式、房屋交付時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、違約方式和責(zé)任等詳細(xì)信息是否與雙方協(xié)商的結(jié)果一致。

由于房屋的價(jià)值較大，為了保證交易的順利進(jìn)行，賣(mài)方一般會(huì)要求買(mǎi)方先交定金，對(duì)于定金數(shù)額的商議，一定不能超過(guò)銷售金額的20%。

5、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議

為了降低房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司一般都會(huì)建議交易雙方選擇資金監(jiān)管。

6、辦理網(wǎng)簽手續(xù)

為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣(mài)”，交易雙方簽訂合同后，需要到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。

一般的網(wǎng)簽程序是：交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款→由中介或當(dāng)事人雙方通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同→雙方當(dāng)事人簽字(蓋章)→在電子樓盤(pán)表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。

7、繳納稅費(fèi)

二手房交易過(guò)程中買(mǎi)方和賣(mài)方都需要承擔(dān)的不同的稅費(fèi)，包括：個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。

對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)的0.05%(2009年至今暫免);個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。

同時(shí)，在不同階段，對(duì)不同的房屋類型，還有不同的稅收優(yōu)惠政策。

8、銀行貸款

對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

9、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

10、付清房款、辦理物業(yè)交割手續(xù)

買(mǎi)二手房的程序主要包括：了解房源信息、實(shí)地看房、談判簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理貸款或支付房款、過(guò)戶以及交接房屋。

1. 了解房源信息

在購(gòu)買(mǎi)二手房之前，首先要了解房源信息。可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)平臺(tái)、房產(chǎn)中介、朋友介紹等途徑獲取房源信息。了解房屋的地理位置、戶型、面積、價(jià)格、建造年代等基本信息，并進(jìn)行初步的比較和篩選。

2. 實(shí)地看房

篩選出感興趣的房源后，進(jìn)行實(shí)地看房。實(shí)地看房可以更好地了解房屋的實(shí)際情況，包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等。同時(shí)，也可以與房屋賣(mài)家進(jìn)行初步溝通，了解賣(mài)家的賣(mài)房原因、房屋產(chǎn)權(quán)情況等。

3. 談判簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

對(duì)房屋滿意后，進(jìn)行談判并簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。在談判過(guò)程中，需要就房屋價(jià)格、支付方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等條款與賣(mài)家進(jìn)行協(xié)商。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，需要仔細(xì)核對(duì)合同內(nèi)容，確保合同內(nèi)容真實(shí)有效，避免日后產(chǎn)生糾紛。

4. 辦理貸款或支付房款

簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，按照合同約定支付房款。如果購(gòu)房者需要貸款購(gòu)房，需要選擇銀行或公積金中心進(jìn)行貸款申請(qǐng)。貸款購(gòu)買(mǎi)二手房需要辦理相關(guān)手續(xù)，包括評(píng)估、面簽等。支付房款后，保存好相關(guān)憑證。

5. 過(guò)戶和交接房屋

完成房款支付后，進(jìn)行房屋過(guò)戶。過(guò)戶需要攜帶相關(guān)證件和資料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。最后，進(jìn)行房屋交接，核對(duì)房屋內(nèi)的家具、設(shè)施等，并辦理物業(yè)、水電煤氣等過(guò)戶手續(xù)。

以上便是購(gòu)買(mǎi)二手房的主要程序。每一步都需要購(gòu)房者的仔細(xì)考慮和謹(jǐn)慎操作，確保購(gòu)房過(guò)程的順利進(jìn)行。