建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)于2006年1月13日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定了“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估”。在銀行實(shí)際操作中，大量的貸款依據(jù)的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，因此，估價(jià)值是貸款額度高低的重要依據(jù)，每一筆貸款的審批都要依據(jù)估價(jià)報(bào)告，審批后的卷宗里也要保留估價(jià)報(bào)告書。低值高估會(huì)帶來房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)性的低值高估甚至可能導(dǎo)致金融泡沫，甚至引發(fā)金融危機(jī)，危及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。
　　這就提示我們房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，但是，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相比具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險(xiǎn)，控制、分散風(fēng)險(xiǎn)。但是，房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)信息的不平衡而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不僅僅帶來估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)對政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣，而且復(fù)雜。
　　本文僅從估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員角度分析房地產(chǎn)估價(jià)的常見風(fēng)險(xiǎn)，幫助大家采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
　　一、抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵
　　房地產(chǎn)不僅包括土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。抵押物產(chǎn)權(quán)的明晰與否直接影響到房地產(chǎn)抵押價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和高低。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
　　我國是在原先福利分房的基礎(chǔ)上進(jìn)行住房制度改革的，房地產(chǎn)的類型及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋數(shù)量比較多，給評估工作帶來了一定困難。實(shí)踐中的主要問題包括：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項(xiàng)權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實(shí)），違規(guī)取得產(chǎn)權(quán)證、由于土地閑置被無償收回導(dǎo)致抵押權(quán)消失、抵押物屬于《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律中規(guī)定不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、偽造產(chǎn)權(quán)證等。如果抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，一旦抵押人違約，抵押物將無法變現(xiàn)或變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值，增大金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　防范措施：
　　1、現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制還無法讓估價(jià)人員可以直接查詢估價(jià)對象的登記情況，估價(jià)人員肉眼無法檢驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)危矝]有像驗(yàn)鈔機(jī)一樣的機(jī)器可以檢驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)危瑢?shí)踐中建議現(xiàn)場查勘時(shí)采用對產(chǎn)權(quán)證拍照，請產(chǎn)權(quán)人在其提供的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上寫明“與原件一致”，簽名、注明時(shí)間；在《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中聲明：“本報(bào)告書中所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方等提供，資料提供方保證資料的真實(shí)性、合法性、完整性，如由于資料提供方提供資料不真實(shí)而造成估價(jià)結(jié)論失實(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”；對于估價(jià)對象可能存在的上述瑕疵，現(xiàn)有條件又無法判斷，且對估價(jià)結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)在此進(jìn)行詳細(xì)的說明。
　　2、拍照、錄像。現(xiàn)場查勘中對估價(jià)對象要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映估價(jià)對象的特征，尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對估價(jià)對象理想的描述目的時(shí)，通過拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足，同時(shí)，立此存照可以證明估價(jià)人員到達(dá)了現(xiàn)場。
　　二、案例的合理選用
　　城市的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般采用市場法，有可比性的、正常的交易案例才能運(yùn)用到估價(jià)案例之中。
　　比較案例的來源有以下幾種：向房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)查詢得到的交易實(shí)例，可能由于對其交易情況的不了解而有可能出現(xiàn)偏差，要對選擇的案例的交易情況進(jìn)行了解，修正后作為比較案例；通過一些中介獲得的價(jià)格信息，要對選擇的案例進(jìn)行篩選、考證，對于一些有特殊交易情況的案例進(jìn)行剔除或者進(jìn)行綜合分析和評判，使其最終可靠、有效、有可比性；在做完以交易為目的（包括拍賣）的估價(jià)業(yè)務(wù)后，向客戶追蹤了解其實(shí)際成交價(jià)格，有可能的話將轉(zhuǎn)讓協(xié)議等復(fù)印歸檔，這些案例是客觀的、有效的，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用對項(xiàng)目背景比較了解的有利因素，對其最終成交結(jié)果進(jìn)行分析，以利于將來在運(yùn)用中掌握好。筆者在這里提個(gè)建議，各機(jī)構(gòu)應(yīng)該將自己搜集的這些案例拿出來讓大家共享，以補(bǔ)充協(xié)會(huì)"共享數(shù)據(jù)庫"，由協(xié)會(huì)支付相應(yīng)的費(fèi)用。
　　三、估價(jià)過程的合理運(yùn)作
　　前面說過，城市的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般采用市場法，但實(shí)踐中為了把握房地產(chǎn)價(jià)格，避免抵押后的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該做到：
　　1、重視收益法的運(yùn)用
　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將
　　其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，其基本計(jì)算公式為：
　　 n Ai
　　V= Σ ————————
　　 i=1 (1+R)i
　　當(dāng)估價(jià)對象有明顯的商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，具有收益性的特征時(shí)，應(yīng)采用收益法進(jìn)行估價(jià)或驗(yàn)證。特別是對店面的估價(jià)時(shí)，同一條街道，東邊和西邊、南段和北段繁華程度可能會(huì)有很大差距，租金變化也很大，若單純采用市場法，可能會(huì)造成價(jià)值的誤判。
　　由此可見，收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的客觀收益能力為依據(jù)求取估價(jià)對象的價(jià)格，不僅要考慮當(dāng)前的市場形勢，更多的是注重未來的市場走勢和收益狀況。運(yùn)用收益法評估抵押物，就能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)性問題，有效評估出抵押物的長期合理價(jià)值，預(yù)防在較長的貸款償還期內(nèi)的金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在市場過熱、甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，運(yùn)用收益法進(jìn)行的抵押物估價(jià)結(jié)果可能會(huì)更接近該房地產(chǎn)的內(nèi)在合理價(jià)格，對泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)起到減小和預(yù)防的作用。
　　2、報(bào)告中應(yīng)體現(xiàn)抵押物的變現(xiàn)價(jià)值
　　金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款時(shí)，是將抵押物作為金融資產(chǎn)安全的保證，當(dāng)貸款人無法還貸時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以通過處置抵押物收回已放出的貸款。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的重點(diǎn)之一，應(yīng)是抵押物的未來變現(xiàn)價(jià)值，在考察抵押物的變現(xiàn)價(jià)值時(shí)，要充分考慮市場的中長期走勢，并根據(jù)貸款期限的長短、土地級別、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況等因素，充分估計(jì)抵押物在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失。變現(xiàn)價(jià)值與變現(xiàn)的時(shí)間長短，以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷政策等因素有關(guān)。一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，其變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。
　　綜上所述，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)該樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識，重視和防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，避免短視行為，建立和完善抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。努力做到：
　　(1)建立健全內(nèi)審機(jī)制，加強(qiáng)抵押估價(jià)過程的程序?qū)徍撕凸纼r(jià)報(bào)告質(zhì)量審核；
　　(2)加強(qiáng)估價(jià)師和估價(jià)員的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，尤其要用我們身邊的實(shí)例作為教材，活學(xué)活用；
　　(3)機(jī)構(gòu)自律，自覺維護(hù)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不參與不正當(dāng)競爭。

　　前言房地產(chǎn)抵押估價(jià)作為一種提供意見、具有社會(huì)公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的職業(yè)和行為,是一項(xiàng)集技術(shù)性、政策性、地域性、時(shí)效性等為一體的社會(huì)中介活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)則是指由于在抵押估價(jià)操作實(shí)踐中因?yàn)槟承┎淮_定因素的影響,使得估價(jià)結(jié)果與真實(shí)價(jià)值
　　房地產(chǎn)抵押貸款是目前企業(yè)融資的重要途徑,可能遇到的影響債務(wù)人投資項(xiàng)目收益的不確定性并且近年來有較大的發(fā)展,但抵押風(fēng)險(xiǎn)也愈來愈因素就越多,如貸款期限一年,則金融機(jī)構(gòu)和估大,已成為當(dāng)前開展抵押貸款業(yè)務(wù)的重要障礙。 價(jià)機(jī)構(gòu)通過對企業(yè)過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及獲利能即金融

（一）對抵押物價(jià)值過高評估 　　一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。 　　
（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn) 　　這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?　　
（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評估 　　房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。 　　
（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬 　　在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 　　三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。 　　銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　
（五）評估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊 　　在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。 　　
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性 　　雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
對策1.借鑒國外的評估理論和方法 　　中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。 　　
2.對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善 　　在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?　　
3.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入