商品房買賣合同違約金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
《買賣合同司法解釋》第26條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
一、法定依據(jù)
1、《合同法》
《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
2、《合同法司法解釋二》
《合同法司法解釋二》第29條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失 。
3、《買賣合同司法解釋》
《買賣合同司法解釋》第26條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
二、實(shí)際中違約金的考量因素
一般約定違約金數(shù)額旨在防止出現(xiàn)違約情形之發(fā)生，在司法實(shí)踐中，法院一般對(duì)于違約金采當(dāng)事人意思自治原則，不會(huì)主動(dòng)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。然而違約方一般會(huì)以實(shí)際損失及主觀過(guò)錯(cuò)程度加以抗辯，要求法院予以適當(dāng)減少。在司法實(shí)踐中，合同違約金考量的因素主要有以下四個(gè)方面：
1、實(shí)際損失
實(shí)際損失系由違約方造成所實(shí)際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
在司法實(shí)踐中，守約方常常以房款利息損失和償還抵押貸款利息的損失。前者系因遲延付款導(dǎo)致利息收入之損失，后者系因遲延付款，守約方被迫借高利貸導(dǎo)致利息之損失。然而利息之利益并非合同可得之利益，損失亦非違約所必然發(fā)生之損失，因此法院對(duì)此一般不予支持。
此外，守約方亦常以租金損失抗辯，如出賣人主張租金利益損失，而法院一般以房屋仍處于賣房者實(shí)力支配下為由，不予支持。那么，法院通常會(huì)支持哪一類損失呢?從司法實(shí)踐看，法院一般會(huì)支持因合同所發(fā)生實(shí)際之費(fèi)用，如出賣人為履行合同所支出如搬家費(fèi)，買受人在過(guò)戶之前對(duì)房屋之必要裝修及添附之費(fèi)用等。
2、過(guò)錯(cuò)程度
合同法規(guī)定違約之責(zé)任系采嚴(yán)格責(zé)任原則，但具體合同法分則中卻有不同規(guī)定，違約金亦區(qū)分懲罰性和補(bǔ)償性兩種。具體到商品房買賣合同，過(guò)錯(cuò)程度是法院判定違約金數(shù)額的重要構(gòu)成要件。法院裁判時(shí)，同時(shí)兼顧違約方之主觀過(guò)錯(cuò)(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過(guò)失。
3、交易價(jià)格變動(dòng)
法院裁判時(shí)一般會(huì)對(duì)合同訂立時(shí)與合同因違約而解除時(shí)商品房的價(jià)格作為其酌定違約金的要件，從實(shí)質(zhì)上來(lái)看，價(jià)格波動(dòng)也是守約方損失的判斷依據(jù)，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價(jià)款或出讓人因買受人違約，承擔(dān)因商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)所受之錢款損失。
4、上海地區(qū)法院通常調(diào)整違約金的范圍
在上海地區(qū)法院裁判案例來(lái)看，一般商品房買賣合同將違約金規(guī)定至標(biāo)的的20% 30%，而違約方主張違約金過(guò)高訴請(qǐng)法院調(diào)整，在司法實(shí)踐中法院一般酌定于標(biāo)的的8%13%之間，一般守約方有過(guò)錯(cuò)，比例會(huì)降低，守約方無(wú)過(guò)錯(cuò)，比例會(huì)高。
勞動(dòng)合同法第26條規(guī)定內(nèi)容
一、勞動(dòng)合同法第二十六規(guī)定的內(nèi)容是
第二十六條 下列勞動(dòng)合同無(wú)效或者部分無(wú)效：
(一)以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動(dòng)合同的;
(二)用人單位免除自己的法定責(zé)任、排除勞動(dòng)者權(quán)利的;
(三)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。
對(duì)勞動(dòng)合同的無(wú)效或者部分無(wú)效有爭(zhēng)議的，由勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院確認(rèn)。
該條規(guī)定了勞動(dòng)合同無(wú)效或部分無(wú)效的幾種情形。
二、簽勞動(dòng)合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)?
(一)普通員工簽訂注意事項(xiàng)
1、勞動(dòng)合同簽訂的時(shí)間
自用工之日起一個(gè)月內(nèi)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同即可。否則用人單位須向勞動(dòng)者支付雙倍工資。自用工之日起超過(guò)一年未與勞動(dòng)者簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同的，視為雙方已經(jīng)形成無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。
2、勞動(dòng)合同的期限
勞動(dòng)合同的期限有三種：有固定期限的勞動(dòng)合同、無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同和以完成一定的工作為期限的勞動(dòng)合同。所以用人單位與勞動(dòng)者在簽訂勞動(dòng)合同時(shí)要根據(jù)雙方的需求來(lái)協(xié)商確定勞動(dòng)合同的期限。
同時(shí)，如果有約定試用期，試用期是包含在勞動(dòng)合同期限內(nèi)的，若勞動(dòng)合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動(dòng)合同期限。并且以完成一定的工作為期限的勞動(dòng)合同或者勞動(dòng)合同期限不滿3個(gè)月的，依照勞動(dòng)合同法規(guī)定該情形不得約定試用期。
3、對(duì)非全日制用工要特別注意
(1)非全日制勞動(dòng)者在同一用人單位一般平均每日工作時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)。每周工作時(shí)間累計(jì)不超過(guò)24小時(shí)。
(2)非全日制用工不得約定試用期。
(3)非全日制用工小時(shí)計(jì)酬標(biāo)準(zhǔn)不得低于最低小時(shí)工資標(biāo)準(zhǔn)。
(4)非全日制用工勞動(dòng)報(bào)酬結(jié)算支付周期最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。
(5)用人單位必須為勞動(dòng)者繳納工傷保險(xiǎn)，否則發(fā)生工傷事故則要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(二)高級(jí)管理人員簽訂注意事項(xiàng)
1、聘任和解聘的問(wèn)題
對(duì)于高級(jí)管理人員的聘任和解聘不同于一般的勞動(dòng)者，他主要是由《公司法》等法律專門規(guī)定的，如依照公司法規(guī)定未經(jīng)用人單位董事會(huì)的決議，用人單位是無(wú)權(quán)直接聘任或解聘高級(jí)管理人員的。所以在簽訂勞動(dòng)合同時(shí)要規(guī)定明確，以便和普通員工的勞動(dòng)合同區(qū)別開(kāi)來(lái)。
2、加班費(fèi)問(wèn)題
對(duì)于高級(jí)管理人員來(lái)說(shuō)，其工作性質(zhì)是與普通勞動(dòng)者不同的。在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)有公司的高級(jí)管理人員離職以后，向公司要求給付加班費(fèi)的問(wèn)題，但在司法實(shí)務(wù)中，高級(jí)管理人員有加班費(fèi)一般得不到支持。所以用人單位在簽訂勞動(dòng)合同時(shí)應(yīng)注意解決這個(gè)問(wèn)題。
3、保密條款
由于高級(jí)管理人員會(huì)接觸到用人單位的商業(yè)秘密，所以為了防止高級(jí)管理人員將商業(yè)秘密泄露給他人損害用人單位的利益，就需要在勞動(dòng)合同中增加保密條款，勞動(dòng)合同中的保密條款一般是進(jìn)行原則性規(guī)定，最好能單獨(dú)簽訂相應(yīng)的保密協(xié)議。并且對(duì)違反保密條款時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任做好約定。
4、競(jìng)業(yè)限制條款
競(jìng)業(yè)限制是用人單位對(duì)勞動(dòng)者在用工時(shí)或終止、解除勞動(dòng)合同后的一定期限內(nèi)不得經(jīng)營(yíng)同類業(yè)務(wù)或在與本單位有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的其他用人單位任職，也不得自己生產(chǎn)與原單位有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的同類產(chǎn)品或經(jīng)營(yíng)同類業(yè)務(wù)。為了更好的保護(hù)用人單位的利益，在與高級(jí)管理人員簽訂的勞動(dòng)合同中根據(jù)實(shí)際情況添加競(jìng)業(yè)限制條款。
現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中有很多公司實(shí)際的經(jīng)營(yíng)方法都是非常的卑劣的，公司勞動(dòng)關(guān)系方面的管理就是從來(lái)從來(lái)都不尊重職工的權(quán)益，無(wú)視我國(guó)的勞動(dòng)合同法，在這種情況下面臨的問(wèn)題就是勞動(dòng)力的不斷流失。公司為了防止職工不斷的辭職，以不發(fā)工資的方法強(qiáng)制要求
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第二十六條 下列勞動(dòng)合同無(wú)效或者部分無(wú)效：
(一)以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動(dòng)合同的;
(二)用人單位免除自己的法定責(zé)任、排除勞動(dòng)者權(quán)利的;
(三)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。
對(duì)勞動(dòng)合同的無(wú)效或者部分無(wú)效有爭(zhēng)議的，由勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院確認(rèn)。
合同法情勢(shì)變更26條
合同法情勢(shì)變更26條規(guī)定如下：《合同法》第二十六條，承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時(shí)生效。
采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時(shí)間適用本法第十六條第二款的規(guī)定。
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