肺炎疫情構(gòu)成“不可抗力”，但并不意味著能直接減免房租，能否減免房租還需具體問(wèn)題具體分析。      第一步:先看《租賃合同》是否有關(guān)于不可抗力之約定:      出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系，是以《租賃合同》來(lái)對(duì)標(biāo)。肺炎疫情這一不可抗力的事由發(fā)生以后，如果《租賃合同》已經(jīng)就能否減免減免租金、減免多少、減免條件等進(jìn)行了明確具體的約定，根據(jù)意思自治優(yōu)先的合同原則，應(yīng)當(dāng)遵循該合同約定。當(dāng)然，此處所言合同約定(意思自治)是建立在合法框架內(nèi)的約定，約定內(nèi)容不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則會(huì)因違反《合同法》第四十條、第五十二條或第五十三條等規(guī)定而被歸于無(wú)效。      換言之，如果你的租賃合同恰好明確約定了不可抗力減免的情形且雙方無(wú)爭(zhēng)議，那恭喜你，可以不用往下看了;如果你的租賃合同沒(méi)約定或約定不明，能否減免房租，還請(qǐng)繼續(xù)往下看。      第二步:《租賃合同》對(duì)不可抗力出現(xiàn)后沒(méi)有特別約定或約定不明的，則根據(jù)以下不同情況區(qū)別處理:      《合同法》第一百一十七條規(guī)定:“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”很明顯，如果適用該規(guī)定，能否減免租金的關(guān)鍵在于是否“因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同”。在《租賃合同》中，出租人的義務(wù)是交付合法且可供正常使用的房屋;承租人的義務(wù)就是合法、合理、合約地使用房屋，并按時(shí)支付租金等款項(xiàng)。如果承租人意欲主張減免租金，其主張應(yīng)符合“因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的”這一硬性要件，否則可能得不到支持。而承租人“不能履行合同”指的正是因肺炎疫情，租賃房屋被勒令關(guān)閉、被斷水?dāng)嚯姟⒈幌奁谑褂玫惹樾巍Ｈ绱_實(shí)屬于上述“不能履行合同”之情形，則可以根據(jù)不可抗力對(duì)租賃合同“不能履行”方面的影響力，綜合判斷減免租金的具體數(shù)額。當(dāng)然，租金減免的具體數(shù)額還是需要出租人和承租人雙方協(xié)商一致確定，否則只能訴諸法院或仲裁，耗時(shí)費(fèi)力。