預告登記，即為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。
【法律分析】
預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。根據(jù)相關法律的規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。目前，雖然已有較為完備的商品房合同備案制度，但開發(fā)商“一房多賣”可能性依然存在。由于市場上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1到2年時間。在當前樓市調(diào)控嚴厲背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，生死存亡之際鋌而走險去搞“一房多賣”、以謀求更多資金的可能性增大。因此，推行商品房預告登記制度，對于防止“一房多賣”現(xiàn)象發(fā)生，保障購房者合法權(quán)益非常有必要。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

預告登記并不等同于備案。
一、預告登記的概念及其作用
預告登記，根據(jù)《物權(quán)法》的相關規(guī)定，是指在當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。簡言之，預告登記是為了保護將來可能發(fā)生的物權(quán)變動請求權(quán)的實現(xiàn)，避免在物權(quán)變動前因一方當事人的違約行為或其他原因?qū)е抡埱髾?quán)無法實現(xiàn)。
預告登記的主要作用在于：首先，它為購房人提供了一種法律保障，確保其在與開發(fā)商簽訂購房合同后，即使房屋尚未建成或尚未辦理初始登記，也能通過預告登記來確保自己的權(quán)利不受侵害；其次，預告登記還能對抗第三人的侵害，如開發(fā)商在房屋建成后將房屋賣給他人，由于存在預告登記，該處分行為將不發(fā)生物權(quán)效力。
二、備案的概念及其作用
備案，通常是指在某項活動或事項實施前，按照規(guī)定向有關部門報送材料，以便主管部門掌握情況并進行監(jiān)督。在不動產(chǎn)物權(quán)變動的語境下，備案可能是指將相關的不動產(chǎn)交易信息、權(quán)屬變動情況等報送至相關部門進行登記，以備查閱和監(jiān)管。
備案的主要作用在于規(guī)范不動產(chǎn)交易行為，確保交易的合法性和安全性。通過備案，政府或相關部門可以及時了解不動產(chǎn)市場的動態(tài)，加強對市場的監(jiān)管和調(diào)控，防止不法分子利用不動產(chǎn)交易進行違法活動。
三、預告登記與備案的區(qū)別
從上述概念和作用可以看出，預告登記與備案存在明顯的區(qū)別：
1.法律性質(zhì)不同：預告登記是一種物權(quán)變動的請求權(quán)保障措施，具有物權(quán)性質(zhì)；而備案則是一種行政管理手段，主要目的是規(guī)范和監(jiān)管不動產(chǎn)交易行為。
2.法律效力不同：預告登記具有對抗第三人的效力，能確保物權(quán)變動請求權(quán)的實現(xiàn)；而備案則主要是內(nèi)部管理的需要，不具有對外法律效力。
3.操作程序不同：預告登記需要當事人按照法律規(guī)定向登記機構(gòu)申請；而備案則可能是按照相關規(guī)定向主管部門報送材料。
綜上所述：
預告登記與備案在不動產(chǎn)物權(quán)變動的過程中具有不同的法律性質(zhì)、法律效力和操作程序，因此它們并不等同。購房人在購房過程中應了解兩者的區(qū)別，并根據(jù)實際情況選擇合適的保障措施。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國物權(quán)法》
第二十條規(guī)定：
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。
如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
所謂預告登記，就是為保全關于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。
它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。
【法律依據(jù)】
《民法典》第二百二十一條，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。
預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

預告登記和不動產(chǎn)登記是兩種不同的法律行為。預告登記是指在不動產(chǎn)登記之前，對將來可能發(fā)生的不動產(chǎn)權(quán)利變動進行預先登記，以保障將來權(quán)利變動的實現(xiàn)。不動產(chǎn)登記則是對已經(jīng)發(fā)生的不動產(chǎn)權(quán)利變動進行登記，以確認和公示不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容。預告登記具有臨時性和保障性，而不動產(chǎn)登記具有確定性和公示性。預告登記主要適用于預售商品房等交易，買方為了保障自己將來能夠取得不動產(chǎn)權(quán)利，可以申請預告登記。不動產(chǎn)登記則適用于所有不動產(chǎn)交易，賣方在交易完成后需要申請不動產(chǎn)登記，以確認買方的不動產(chǎn)權(quán)利。預告登記的效力較弱，不能直接產(chǎn)生不動產(chǎn)權(quán)利，而不動產(chǎn)登記的效力較強，可以直接產(chǎn)生不動產(chǎn)權(quán)利。預告登記的期限一般較短，超過期限后預告登記自動失效，而不動產(chǎn)登記的期限較長，一般為永久有效。預告登記和不動產(chǎn)登記都是不動產(chǎn)交易中的重要環(huán)節(jié)，但兩者的性質(zhì)和效力有所不同，需要根據(jù)具體情況進行選擇。